Städtische Freiräume als Faktoren der Wertsteigerung von Grundstücken

Abstract

In der Forschungsliteratur und der Planungspraxis ist es unbestritten, dass Freiräume eine wichtige Funktion für die Qualität der Städte haben. Freiräume gelten vor allem in innerstädtischen Bereichen als weiche Standortfaktoren, sie haben Einfluss auf Kauf- und Mietentscheidungen und auf den Bodenmarkt (Gruehn 2006). In Zeiten, in denen die öffentlichen Mittel für die Anlage und die Pflege von städtischen Grünflächen immer knapper werden, ist es notwendig, den ökonomischen Wert von Grünflächen und Freiräumen mit geeigneten Verfahren aufzuzeigen und zu belegen. Dadurch wird ein Beitrag zu ihrer Bedeutung und Sicherung geleistet. Ziel des Promotionsvorhabens ist, zu ermitteln und zu zeigen, welchen Einfluss Grün- und Freiflächen auf den Wert von Grundstücken und Immobilien haben. Weitergehend wird dargestellt, wie Experten der Immobilienpraxis mit dem Faktor „Grün“ umgehen und ob sie ihn ähnlich bewerten, wie die Ergebnisse der durchgeführten Analysen es zeigen. Es stellt sich die Frage, wie und in welchem Maße die Immobilienpraxis Grün- und Freiräume in ihre Bewertungen und Entscheidungsprozesse mit einbezieht und welche Ausprägungsmerkmale für sie von besonderer Bedeutung sind. Im Rahmen dieser Arbeit werden die Ergebnisse des bearbeiteten Forschungsprojektes der Gartenamtsleiterkonferenz beim Deutschen Städtetag (GALK-DST heute GALK e.V.) weiter vertieft. Durch die Ergebnisse der repräsentativen Untersuchung 26 deutscher Groß- und Mittelstädte werden Forschungsfragen wie: „Welchen Anteil haben Grün- und Freiflächen am Wert von Grundstücken und Immobilien?“ oder „Kann der Einfluss des weichen Standortfaktors „Grün“ messbar gemacht werden?“ beantwortet sowie die entwickelten Hypothesen verifiziert beziehungsweise falsifiziert. Der Einfluss von Grün- und Freiräumen auf den Bodenrichtwert wird anhand unterschiedlicher Parameter, wie tatsächlichen Pflegezustand, Zugänglichkeit, Gestaltungsintensität oder dem Vorhandensein von Sitzmöglichkeiten mit der statistischen Größe eta² durch Varianzanalysen gemessen. Es kann so nachgewiesen werden, dass Grün- und Freiräume einen Anteil des Wertes von Grundstücken und Immobilien ausmachen, da sie, statistisch nachweisbar, einen Einfluss auf den Bodenrichtwert haben. Jedoch ist der Einfluss der verschiedenen freiraumbezogenen Faktoren auf den Bodenrichtwert unterschiedlich stark, sie haben folglich auch nicht dieselbe Relevanz für die Planungs- und Immobilienpraxis. Des Weiteren werden die Ergebnisse des GALK e.V. Forschungsprojektes mit einem an die Praktiker der Immobilienwirtschaft gerichteten Fragebogen getestet. Mit Hilfe der in dieser Befragung gewonnenen Daten wird eine externe Kriteriumsvalidierung des im Forschungsvorhaben im Auftrag der GALK. e.V. verwendeten Forschungsansatzes durchgeführt und aufgezeigt, dass die gewonnenen Daten nicht nur repräsentativ, sondern der entwickelte Ansatz auch hinreichend valide ist. Aufgrund des nachgewiesenen Einflusses von Freiräumen auf den Wert von Grundstücken und Immobilien werden abschließend Forderungen für ihre stärkere Berücksichtigung und Sicherung in der Planungspraxis und Immobilienwirtschaft abgeleitet.