Herleitung des merkantilen Minderwertes bei Wohnimmobilien auf der Grundlage einer empirischen Untersuchung

Abstract

Der merkantile Minderwert spielt bei der Immobilienbewertung eine wichtige Rolle, insbesondere, weil die daraus resultierenden Wertabschläge beträchtlich sein können. In der Bewertungspraxis werden zwar verschiedene Modelle angewendet, allerdings existiert bislang kein Verfahren zur Ermittlung des merkantilen Minderwertes, das von den Gerichten uneingeschränkt anerkannt wird. Dies liegt im Wesentlichen daran, dass die bisherigen Verfahren auf Hypothesen bzw. Wahrscheinlichkeitsannahmen der Experten beruhen, sodass die Ergebnisse weder einen wissenschaftlich belastbaren Hintergrund noch plausible mathematische Rechenmethoden aufweisen. Gemäß Rechtsauffassung des BGH wird der merkantile Minderwert nur im Markt deutlich. Dies hat zur Folge, dass ein geeignetes Verfahren zu seiner Bestimmung nur mittels einer wissenschaftlichen Marktanalyse entwickelt werden kann. Um diesem Anspruch gerecht zu werden, wurde im Rahmen dieser Dissertation zum ersten Mal eine wissenschaftliche empirische Untersuchung deutschlandweit durchgeführt. Die erhobenen Daten wurden mittels einer Regressionsanalyse, jeweils bezogen auf die Ursachen (Feuchtigkeit, Hausschwamm, Kontamination, Setzungen, Bergschäden, Suizid, Mord oder andere negative Ereignisse), statistisch ausgewertet. Als Ergebnis wurden für jede der genannten Ursachen Schätzgeraden und Wahrscheinlichkeitsintervalle ermittelt.